부동산 대출 규제 정책 핵심 정리

 

2025년 6월 28일, 새 정부가 출범한 이후 첫 부동산 대출 규제 정책이 전격 시행되었습니다. 이 정책은 수도권을 중심으로 다시 과열되기 시작한 아파트 시장과 급증하는 가계부채 문제를 해결하고자 하는 정부의 강력한 의지를 담고 있습니다. 특히 이번 정책은 "수도권 규제지역"을 중심으로 주택담보대출(주담대) 한도, 만기, 전입 조건, 신용대출 한도 등을 전방위적으로 조정하며, 실수요자와 다주택자 간 차별화된 규제를 적용하고 있습니다. 본 글에서는 2025년 6월 28일부터 적용되는 규제 내용을 상세히 분석하고, 실수요자와 예비 매수자 입장에서 무엇을 어떻게 준비해야 하는지를 안내드립니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

✅ 수도권 중심의 주택담보대출(주담대) 대출 한도 규제

 

기존에는 LTV(주택담보인정비율) 기준만 만족하면 주담대를 7~8억 이상도 받을 수 있었으나, 이번 정책으로 인해 수도권 규제지역에서의 주택 구입 목적 주담대는 최대 6억 원으로 한정됩니다.

예를 들어, 서울에서 13억 원 아파트를 구입하려는 경우 기존에는 LTV 60%로 7억 이상 대출이 가능했지만, 이젠 6억 원까지만 허용되어 나머지 7억 원을 현금으로 보유해야 합니다. 현금 여력이 없는 일반 실수요자에게는 큰 장벽이 될 수밖에 없습니다.

 

 

 

 

✅ 주담대 ATV 비율 변경 및 제한

부동산 대출 규제 정책

 

기존에는 지역에 따라 ATV(자산대비 대출비율) 70%, 80%까지 가능했지만, 이제는 무주택자와 처분 조건부 1주택자 외에는 대출이 거의 불가능해졌습니다.

• 무주택자: 비규제 지역 70%, 규제 지역 50% 적용
• 1주택자: 6개월 내 처분 조건 시 동일 비율 적용
• 2주택 이상 보유자: ATV 0%, 즉 대출 불가

다주택자는 아예 대출 자체가 금지되며, 규제지역에서는 1주택자 역시 기존 주택을 반드시 6개월 내 처분해야 새로운 대출을 받을 수 있습니다. 처분하지 못할 경우 기존 대출은 회수되고, 3개월간 주담대 제한도 함께 적용됩니다.

 

 

 

 

 

 

✅ 주택 전입 의무 강화

부동산 대출 규제 정책

 

이전까지는 주택을 구입하고 실거주 여부와 관계없이 소유만 해도 문제가 없었지만, 이제는 주택 구입 시 전입 의무가 부과됩니다. 실거주 목적이 아니라면 대출을 받을 수 없으며, 수도권 규제지역에서는 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자 방식의 주담대가 금지됩니다.

갭투자는 매수자가 전세 보증금을 이용해 주택을 구입하는 방식으로, 부동산 시장의 투기 수요를 부추긴다는 비판을 받아왔습니다. 정부는 이같은 형태의 투기성 수요를 원천 차단하겠다는 의지를 드러낸 것입니다.

 

 

 

 

✅ 주담대 만기 30년 제한

 

최근까지 40년, 50년 만기의 장기 주담대가 유행했는데 이는 DSR(총부채원리금상환비율)을 낮추는 수단으로 쓰였습니다. 하지만 이 방식이 대출을 과도하게 증가시키는 문제를 야기하면서, 정부는 주담대 만기를 30년 이내로 제한

이로 인해 같은 금액을 대출받더라도 매월 상환 금액이 증가하고, 결과적으로 DSR이 높아져 대출 한도 자체가 줄어들게 됩니다. 실수요자 입장에서는 대출이 더욱 어렵고 보수적으로 바뀐다는 뜻입니다.

 

 

 

 

 

✅ 신용대출 한도 축소

 

신용대출 한도가 연소득 이내로 제한된다는 점도 이번 규제의 핵심 사항 중 하나입니다.  예컨대 연소득이 5천만 원인 직장인이면 신용대출도 최대 5천만 원까지만 가능해지는 것입니다. 이로써 신용대출을 통한 추가 자금 확보도 어려워지게 됩니다.

 

 

 

 

📌 실수요자 필수 체크리스트

 

• 집을 사려는 지역이 수도권 규제지역인지 반드시 확인
• 대출 최대 한도는 6억 → 현재 자산과 현금 동원력 점검
• 1주택 보유자는 6개월 내 처분 약정 필수
• 대출 만기 30년 기준으로 매달 원리금 상환 금액 재계산
• 신용대출 포함한 전체 대출 총량 확인
• 전입 요건이 필요한지 체크 (실거주 목적 필요 여부)

 

 

 

2025년 6월 28일, 새 정부의 첫 부동산 대출 규제는 실수요자 보호와 투기 수요 억제를 동시에 노리는 강력한 조치입니다. 특히 수도권 중심의 주담대 축소, 만기 제한, 갭투자 차단 등은 부동산 시장의 구조 자체를 바꾸려는 시도로 해석됩니다.

 

이제 집을 사는 과정에서 ‘얼마를 대출받을 수 있을까’보다는 ‘내가 가진 현금으로 어떤 집을 살 수 있을까’로 접근해야 할 시기입니다. 앞으로도 정부의 추가 규제는 계속될 수 있으며, 그때마다 빠르게 정보를 확인하고 자산계획을 조정하는 것이 필요합니다.